28. September 2018 10:00

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau

von UE

Die Bundesregierung hat einen Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt. Hiermit sollen steuerliche Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment gegeben werden.

Inhaltlich sieht der vorliegende Kabinettentwurf eine neue Sonderabschreibung nach § 7b EStG-E vor. Nachfolgend soll im Überblick hierauf eingegangen werden.

Praxishinweis

Der Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens bleibt abzuwarten. Es ist mit einer Verabschiedung vor dem Jahreswechsel 2018/2019 zu rechnen.

Höhe der Sonderabschreibung

Gefördert werden die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen. Hierfür können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent geltend gemacht werden.

Praxishinweis

Die Sonderabschreibung kann neben der linearen AfA angesetzt werden.

Bauantragstellung

Um Anreize für eine zeitnahe Investitionsentscheidung zu schaffen, wird die Sonderabschreibungszuweisung auf solche Herstellungsvorgänge beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem
31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wird. Auch für Fälle der Anschaffung eines neuen Gebäudes wird auf das Datum des Bauantrages bzw. der Bauanzeige abgestellt.

Praxishinweis

Die Sonderabschreibungen können damit auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2021 erfolgt. Die Sonderabschreibungen können jedoch erstmals im Jahr der Fertigstellung in Anspruch genommen werden.

Für ein Gebäude, das auf Grund eines im Jahr 2020 gestellten Bauantrages im Jahr 2022 fertiggestellt wird, kann der Investor die Sonderabschreibung ab 2022 in Anspruch nehmen.

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG-E solll aber letztmals für den VZ 2016, in den Fällen des § 4a EStG letztmals für Wirtschaftsjahre, die vor dem 1.1.2027 enden, geltend gemacht werden können. Dies soll selbst dann gelten, wenn der Abschreibungszeitraum nach § 7b Abs. 1 EStG noch nicht abgelaufen ist.
Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Die Sonderabschreibung darf nur in Anspruch genommen werden, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 EUR/qm Wohnfläche nicht übersteigen.

Praxishinweis

Es ist davon auszugehen, dass bei Prüfung der Grenze von 3.000 EUR/qm auf die Gebäudeanschaffungskosten ohne den Grund und Boden abzustellen ist.

Von der Inanspruchnahme der Förderung ausgeschlossen ist damit die Anschaffung und Herstellung von Wohnungen, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 Euro je qm Wohnfläche betragen.

Praxishinweis

Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung (Fallbeilregelung). Mit dieser Begrenzung soll die Begünstigung der Anschaffung oder Herstellung hochpreisigen Mietwohnraums vermieden werden. Ob ein gleitender Übergang verfassungsrechtlich geboten ist, bleibt abzuwarten.

Entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken

Weitere Bedingung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient.

Praxishinweis

Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen.

Eine Wohnung dient Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen.

Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus besonderen betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige überlassen werden, z. B. Wohnungen für den Hausmeister, für das Fachpersonal, für Angehörige der Betriebsfeuerwehr und für andere Personen, auch wenn diese aus betrieblichen Gründen unmittelbar im Werksgelände ständig einsatzbereit sein müssen.

Zu den Wohnzwecken dienenden Räumen gehören z. B. Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung, die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Brauseräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen. Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen.

Praxishinweis

Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters soll nach der Gesetzesbegründung aus Vereinfachungsgründen den den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen sein.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung

Bemessungsgrundlage für die neue Sonderabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Wohnung, jedoch maximal 2.000 EUR je qm Wohnfläche begrenzt. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darunter, sind diese in der tatsächlich angefallenen Höhe den Sonderabschreibungen zu Grunde zu legen.

Förderungsausschluss

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist ausgeschlossen, wenn dieselbe Investition unmittelbar mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde. Welche konkreten Fördermaßnahmen zum Ausschluss führen, wird auch in der Gesetzesbegründung nicht genannt. Bei Förderungen durch die KfW dürfte ein Förderungsausschluss in Betracht kommen; ob dies auch zinsgünstige KfW-Darlehen betrifft, bleibt abzuwarten.

Die Sonderabschreibungen werden nur gewährt, soweit die EU-rechtlichen Voraussetzungen bezüglich De-minimis-Beihilfen eingehalten sind. Unter anderem darf hiernach der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 EUR nicht übersteigen.

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